樓市「穩」了？政府罕見表態，背後真相細思極恐！

本期投资要点

本报告旨在分析近期房地产市场的动态，并为投资者提供参考意见。重点关注以下几个方面：房地产市场数据、房地产政策与宏观经济动态、公司动态跟踪、市场表现回顾以及投资建议。同时，提示相关风险，供投资者决策参考。

房地产市场数据分析

近期房地产市场呈现出一些新的变化，具体分析如下：

新房市场：成交量环比下降，但成交推盘比上升

上周（3月1日至3月7日），34个重点城市新房合计成交215万平方米，环比下降27%。其中，一二线城市环比下降27%，三四线城市环比下降21%。从3月份整体情况来看，一手房月成交量同比增长0.1%，较2月份下降3个百分点。具体而言，一二线城市同比增长5%，三四线城市同比下降32%，分别较2月份下降7个百分点和上升10个百分点。虽然整体成交量有所下降，但值得注意的是，上周15个重点城市推盘24万平方米，成交推盘比高达3.40倍，远高于近三个月（2024年12月至2025年2月）的1.25倍、1.37倍和2.34倍，表明市场去化速度有所加快。

二手房市场：成交热度持续

上周13个重点城市二手房成交150万平方米，环比增长8%，显示出二手房市场仍然保持着较高的热度。3月份二手房成交量同比增长63%，但较2月份下降9个百分点。

库存情况：整体去库存趋势仍在持续

截至上周末，15个城市可售面积为8995万平方米，环比下降0.6%。3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比增加0.4个月。总体来看，新房市场仍处于去库存的趋势之中。

房地产政策与宏观经济动态

近期房地产市场受到政策和宏观经济的双重影响，具体分析如下：

政策层面：稳楼市被写入政府工作报告

3月5日，全国两会召开。国务院总理李强在政府工作报告中提出，今年发展的主要预期目标是国内生产总值增长5%左右。在房地产方面，报告明确提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并强调要“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。同时，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。报告还提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。 值得关注的是，“稳住楼市”首次被写入政府工作报告，表明政府对房地产市场稳定发展的高度重视。

中国人民银行也表示，今年将根据国内外经济金融形势和金融市场情况择机降准降息，保持流动性充裕，为房地产市场提供支持。

地方政策：多地调整公积金政策，珠海拟收购商品房

在因城施策方面，各地也在积极出台相关政策。例如，珠海市拟收购未售商品住房转为保障房，以消化库存，满足保障性住房需求。

在公积金政策方面，山东聊城将二套房申请公积金贷款的首付比例降至20%；河南许昌将住房公积金贷款年限与房龄之和调整为50年，以提高购房者的贷款额度和购买力。

公司动态跟踪

以下为近期部分房地产及相关上市公司的动态：

业绩预告：部分房企业绩预减

• 陆家嘴：预计2024年归母净利润为15亿元，同比增长5%。
• 龙湖集团：预计2024年归母核心溢利为114亿元，同比下降35%~40%。
• 越秀地产：预计2024年归母净利润同比下降65%~70%，核心利润同比下降50%~55%。

部分房企业绩预减，显示行业整体面临一定的压力。

销售数据：2月房企销售景气度回升

• 绿城中国：2月销售金额为77亿元，同比增长10%。
• 中国海外发展：2月销售金额为132亿元，同比增长55%。
• 保利发展：2月销售金额为160亿元，同比增长2%。
• 越秀地产：2月销售金额为62亿元，同比增长63%。
• 中国金茂：2月销售金额为44亿元，同比增长6%。
• 龙湖集团：2月销售金额为55亿元，同比下降5%。
• 招商蛇口：2月销售金额为104亿元，同比增长16%。

多数房企2月销售金额同比有所增长，显示出房地产市场景气度有所回升。

融资与回购：多家房企进行融资和股份回购

• 融资方面：
  • 天健集团：发行6亿元中期票据，票面利率2.41%，期限三年。
  • 城建发展：发行20亿元中期票据，票面利率2.49%，期限三年。
• 股份回购方面：
  • 招商蛇口：耗资14,360万元回购1,406万股，占总股本0.155%。
  • 华发股份：耗资1,993万元回购372万股，占总股本0.135%。

房企通过发行中期票据进行融资，同时部分企业也积极进行股份回购，以维护投资者利益。

市场表现回顾

本周房地产及物业管理板块的市场表现如下：

板块表现：房地产板块跑输大市，物业管理板块跑赢大市

上周，SW房地产指数下跌0.91%，而沪深300指数上涨1.39%，房地产板块的相对收益为-2.29%，表现弱于大市，在31个板块中排名第29位。

物业管理板块个股平均上涨1.79%，相对沪深300指数的收益为0.4%，表现强于大市。

房地产板块涨幅前五名：长春经开、皇庭国际、铁岭新城、中国武夷、宁波富达。

房地产板块跌幅前五名：大连友谊、中洲控股、光大嘉宝、粤宏远A、中交地产。

估值水平：主流房企和物管企业PE均值

目前，主流AH房企2024/2025年PE均值分别为10.⁸⁄₁₀.0倍；物业管理公司2024/2025年PE均值分别为14/12倍。

投资建议

投资策略：看好优质房企，维持“看好”评级

我们认为，自去年9月底以来，政府出台的“止跌回稳”政策组合拳方向正确，并将持续发力。我们观察到近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加的局面，这强化了止跌回稳的趋势，因此房地产及产业链值得更加积极的对待。考虑到行业供给出清接近尾声，供给出清也将推动结构性机会的出现，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革的逻辑，迎来量质双升。我们维持房地产及物管行业“看好”评级。

推荐标的：产品力房企、低估值修复房企、收储及城改受益房企、二手房中介、物业管理公司

基于以上分析，我们推荐以下投资标的：

1. 产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国。

2. 低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业。

3. 收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展。

4. 二手房中介：关注贝壳、我爱我家。

5. 物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

   风险提示

投资者需注意以下风险因素：

政策风险：调控政策超预期收紧

房地产市场受政策影响较大，如果未来调控政策超预期收紧，可能对市场产生不利影响。

经营风险：销售去化不及预期，物管人工成本上升

如果房地产项目销售去化速度不及预期，将影响房企的资金回笼和盈利能力。此外，物业管理行业面临人工成本上升的压力，可能影响其盈利水平。

免责声明： 本文仅供参考，不构成投资建议。投资者应根据自身情况，谨慎决策，并承担相应风险。